相続登記はいつまでにしなければいけない？
2026/08/27
相続登記はいつまでにしなければいけない？
3年以内の義務と2027年3月31日の期限を司法書士が解説
「親が亡くなったけれど、不動産の名義変更はいつまでにすればいい？」
「相続登記には期限があるの？」
「昔に亡くなった親の名義のままになっている土地があるけれど、今からでも大丈夫？」
このようなご相談が増えています。
結論からいうと、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
相続登記の申請義務は、2024年（令和6年）4月1日から始まりました。
さらに、2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産についても義務化の対象となっており、原則として2027年（令和9年）3月31日までに対応する必要があります。
正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続登記は「3年以内」が原則です
相続や遺贈によって不動産を取得した場合、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となっています。
ただし、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、さらに「遺産分割が成立した日から3年以内」というルールがあります。
2024年4月1日より前の相続は要注意
2024年4月1日より前に亡くなった方の相続で、まだ相続登記をしていない場合も、相続登記の義務化の対象です。
この場合、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
「昔の相続だから関係ない」と思っている方は注意してください。
なぜ相続登記が義務になったの？
以前は、相続によって不動産を取得しても、相続登記をするかどうかは基本的に相続人の任意とされていました。
しかし、相続登記をしないまま長期間放置された不動産が増えたことで、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加しました。
所有者が分からない土地は、売却や公共事業、土地の適切な管理などの妨げとなることがあります。
こうした問題を解消するため、不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
「亡くなってから3年」ではない？
ここは非常に重要なポイントです。
相続登記の3年という期限は、単純に「被相続人が亡くなってから3年」という意味ではありません。
原則として、
「相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内
とされています。
つまり、被相続人が亡くなったことを知った日ではなく、その不動産を相続によって取得したことを知った日が基準となります。
具体例で確認しましょう
ケース1 2026年8月に父が亡くなった場合
父が2026年8月に亡くなり、長男が父の自宅を相続することになったとします。
長男がその不動産を取得したことを知ったのが2026年8月であれば、原則として2029年8月までに相続登記を申請する必要があります。
ただし、「3年あるからまだ大丈夫」と考えて先延ばしにすることはおすすめできません。
相続登記には、戸籍の収集、相続人の確定、遺産分割協議書の作成、不動産の調査など、一定の準備期間が必要になることがあります。
ケース2 父が2020年に亡くなり、土地が父名義のまま
このケースは特に注意が必要です。
2020年に父が亡くなり、2026年現在も土地の名義が父のままだとします。
2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記の義務化の対象です。
原則として、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
「昔の相続だから相続登記をしなくてもいい」ということではありません。
ケース3 相続人同士の話し合いがまとまらない
例えば、父が亡くなり、相続人が長男・次男・長女の3人だったとします。
父名義の土地について、
「長男が取得する」
「次男が取得する」
などの話し合いがなかなかまとまらないケースもあります。
このように遺産分割協議が成立しない場合でも、相続登記の申請義務がなくなるわけではありません。
遺産分割協議がまとまらず、3年以内に相続登記をすることが難しい場合には、相続人申告登記という制度を利用することで、相続登記の申請義務を簡易に履行することができます。
ただし、相続人申告登記をしただけで、最終的な不動産の名義変更が完了するわけではありません。
その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得する相続人が決まった場合には、その遺産分割の成立日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
相続登記をしないとどうなる？
正当な理由がないにもかかわらず、相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
ただし、相続人の間で遺産分割協議がまとまらないなど、一定の事情がある場合には、相続人申告登記などの制度を利用することが考えられます。
また、相続登記を長期間放置すると、過料の問題だけでなく、別の問題が発生することがあります。
例えば、相続人の一人が亡くなると、その相続人の相続人が新たに関係してくるため、相続人が増えて遺産分割協議がさらに難しくなることがあります。
そのため、相続登記は「期限までにやればいい」というより、できるだけ早く手続きをしておくことが重要です。
相続登記にはどんな手続きが必要？
一般的な相続登記では、次のような手続きを行います。
1．不動産を確認する
まず、亡くなった方が所有していた土地・建物を確認します。
固定資産税の納税通知書などを確認するほか、登記事項証明書などで不動産の名義や内容を確認します。
2．相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを収集し、誰が相続人なのかを確認します。
相続人が多数いる場合や、過去の相続が未処理になっている場合には、戸籍の収集だけでもかなりの時間がかかることがあります。
3．遺産分割協議を行う
遺言書がない場合などには、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。
不動産を誰が取得するのかについても決定します。
4．遺産分割協議書を作成する
話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面にします。
5．相続登記を申請する
必要書類をそろえ、管轄の法務局へ相続登記を申請します。
相続登記には登録免許税も必要になりますが、一定の要件を満たす場合には免税措置が適用されることがあります。
相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続登記は、相続人ご自身で申請することもできます。
しかし、実際の相続では、
- 相続人が誰なのか分からない
- 戸籍が大量にある
- 何十年も前の相続が残っている
- 相続人が遠方に住んでいる
- 相続人の人数が多い
- 遺産分割協議書の作成方法が分からない
- 不動産が複数ある
- 土地や建物の所在地が分からない
など、手続きが複雑になるケースがあります。
このような場合には、司法書士に相談することで、相続人の調査から必要書類の収集、遺産分割協議書の作成、法務局への相続登記申請まで、まとめて依頼できる場合があります。
井上法務事務所に相続登記をご相談いただく場合
沖縄県内で相続登記についてお悩みの方は、司法書士・行政書士 井上法務事務所へご相談ください。
井上法務事務所では、相続登記だけを単独で考えるのではなく、
「相続全体をどう整理するか」
という視点からお話を伺います。
例えば、
- 相続人の調査
- 戸籍・除籍謄本等の収集
- 相続関係の確認
- 不動産の調査
- 遺産分割協議書の作成
- 法定相続情報一覧図の取得
- 相続登記の申請
- 預貯金などの相続手続きに関するご案内
- 相続した不動産の売却・処分に関するご相談
- 相続した農地など、行政手続きが関係するケース
など、相続に伴って発生するさまざまな問題についてご相談いただけます。
特に、「親名義の土地が何十年もそのままになっている」「祖父名義の不動産が残っている」など、過去の相続が未処理になっているケースでは、相続人が複数世代にわたっていることもあります。
このような場合は、できるだけ早い段階で専門家にご相談ください。
「まだ3年ある」ではなく、早めのご相談を
相続登記の義務化によって、相続した不動産の名義変更を放置することはできなくなりました。
特に、
「2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない」
という方は、2027年3月31日という期限が迫っています。
また、相続登記は期限直前になってから始めればよいとは限りません。
相続人の調査や戸籍の収集、遺産分割協議などに時間がかかるケースもあります。
「自分の場合はいつまで？」
「親名義の土地が残っているけれど、どうすればいい？」
「何十年も前の相続でも相続登記が必要？」
「相続人同士で話し合いがまとまらない」
このような場合は、まず現在の状況を確認することから始めましょう。
沖縄県内で相続登記・相続手続きについてお困りの方は、司法書士・行政書士 井上法務事務所へご相談ください。
相続登記についてよくある質問（FAQ）
Q1．相続登記は何年以内にしなければいけませんか？
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
Q2．2024年4月1日より前に亡くなった人の不動産も対象ですか？
はい、対象になります。
2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産についても義務化の対象です。
原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
Q3．相続人同士の話し合いがまとまりません。3年以内に登記できない場合は？
相続人申告登記を利用することで、相続登記の申請義務を簡易に履行する方法があります。
ただし、最終的に遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく相続登記が必要になります。
Q4．相続登記をしないと罰金がありますか？
正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
「罰金」ではなく、行政上のペナルティである「過料」です。
Q5．相続登記は自分でもできますか？
ご自身で申請することも可能です。
ただし、相続人の調査や戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、不動産の確認など、専門的な知識が必要になる場面があります。
複雑な相続や、長期間名義変更されていない不動産については、司法書士への相談をおすすめします。
まとめ
相続登記は、原則として「不動産を相続したことを知った日から3年以内」に申請する必要があります。
そして、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となっており、原則として2027年3月31日までという期限があります。
相続登記を長期間放置すると、相続人が増えて手続きが複雑になることもあります。
「期限がまだ先だから」と放置せず、まずは現在の不動産と相続人の状況を確認することをおすすめします。
相続登記のことなら、沖縄県宜野湾市の司法書士・行政書士 井上法務事務所へお気軽にご相談ください。